四川农村日报记者 张立峰
    1月26日，记者从国土资源部网站获悉，国土资源部当日发布消息，原则同意了杭州、成都等11个城市的“利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案”，试点城市正式进入实施阶段。成都将先行在青白江区、金堂县、蒲江县等区(市)县开展试点，将分“编制集体租赁住房年度计划”“试点运营一批项目”“报送总结报告”三个阶段实施。
    集体建设用地建设租赁住房有何作用？能否吸引城里人来租住并同时抑制城市房价上涨？村民又能从中受益多少？业内的专家学者给出了一些看法。
    试点VS探索
　　●按照《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，成都将在青白江区、金堂县、蒲江县等区(市)县开展试点。
    ●试点区(市)县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。
    ●《方案》明确提出，建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。
    前景VS钱景
　　●结合农村新业态，一些村组也可以开发运营具有特色的地产项目，把闲置的土地利用起来，统一经营管理，通过租赁的方式，助力农民增收。
    ●集体建设用地建设的租赁住房，由于成本低，租金可能相对较低，一定程度上可以转移或者延迟一些消费者的购房需求。
    ●将打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局。

资料图片

    试点
    集体建设用地建设租赁房将提高农民财产性收入
　　去年8月，国土资源部和住房城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定了第一批包含成都在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。今年1月26日，国土资源部网站显示，除北京、上海已先期试点外，其余11个城市递交的实施方案已经获得了国土资源部批准，至此13个城市全部进入实施阶段。
    国土部要求，试点地区要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。同时，还要严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁；鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。
    农村土地制度改革，我省一直走在全国前列。此前已有郫都区试点农村集体经营性建设用地入市、泸县试点宅基地改革、深度贫困地区巴中市和大小凉山等地试点增减挂钩结余指标流转等举措，均取得了良好效果。而此轮集体建设用地建设租赁住房试点无疑将是我省农民提高财产性收入的又一有效途径。
    集体建设用地建设租赁住房试点为何选择成都？省国土资源厅相关负责人认为，成都和其他12个试点城市具有相同的特点：人口净流量较大，房屋租赁需求较大。“国土资源部前期考察认为，成都的集体经济组织近年来发展较好，有较强的租赁房建设意愿，有充足的资金来源，此外地方政府的监管和服务能力也相对较强。”该负责人告诉记者，在去年8月发布试点通知以前，住建部和国家发改委等九部委于去年7月还下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了成都等12个城市，开展首批住房租赁试点，“在此基础上，8月份的这份通知让集体建设用地也一并加入进来，会让这些试点城市的租赁房源量变得更大。”
    1月29日，记者从已公布的《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》了解到，成都将在青白江区、金堂县、蒲江县等区(市)县开展试点。《方案》表示，试点区(市)县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。《方案》明确提出，建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。
   前景
    把闲置土地利用起来开发具有特色的地产项目
　　虽然我省目前还没有进行过集体建设用地建设租赁住房的探索，但郫都区集体经营性建设用地入市、泸县宅基地改革、深度贫困地区巴中等地增减挂钩结余指标流转等试点，已经给我省集体土地改革带来了甜头，并为这一轮试点提供相关经验。
    2015年，郫都区开始试点农村集体经营性建设用地入市，集体土地被盘活。省国土厅提供的最新数据显示，郫都区目前已完成33宗399亩土地入市交易，获取总价款2.53亿元，收取土地增值收益调节金0.5亿元，征收调节金约609万元。
    “入市是一锤子买卖，租赁则不同，我们能把土地抓在自己手上。”郫都区战旗村党支部书记高德敏告诉记者，在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中，村上曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目，租给业主使用。但是因为产权问题存在争议，最后还是采取入市交易的方式。省社科院原副院长盛毅认为，结合农村新业态，一些村组也可以开发运营具有特色的地产项目，把闲置的土地利用起来，统一经营管理，通过租赁的方式，助力农民增收。
    这样的观点，合江县润泽果业专合社理事长袁海通也十分认可。袁海通这些年通过果树入股的方式带动了大批荔枝果农增收致富。产业的发展促进了产业融合，去年夏天，袁海通带领合江镇柿子田村人搞起了旅游开发，打造了“荷塘月色”乡村旅游基地，吸引了大批泸州市民前来观光消费。袁海通告诉记者，集体建设用地如果能够对外出租，不仅能够吸引游客和有乡愁的人长期停留，还能开发起来吸引相关旅游企业入驻，村民也能多一项租金收入。
    不仅是农民增收，中原地产首席分析师张大伟认为，城市的集体建设用地不只是在郊区，中心城区也有，是城市在规划和建设当中由于一些特殊的原因遗留下的。“随着城市的扩张，城中村等集体土地越来越多，如果这部分能够进入租赁市场，将有利于城中村的改造，为城中村农民带来收入。”张大伟说。
   预期
    对“租售并举”制度的补充或将推动房地产供给结构革新
　　自从去年发布 《通知》以来，专家纷纷表示，集体建设用地建租赁住房，是对国家“租售并举”制度的补充，这对成都等13个试点城市的租金和房价有一定的抑制作用。
    张大伟认为，集体建设用地建设的租赁住房，由于成本低，租金可能相对较低，一定程度上可以转移或者延迟一些消费者的购房需求。与此同时，集体土地建租赁房还为一些开发商转型创造了新路。成都市房地产开发协会会长王晓白认为，一部分人租房、一部分人买房的格局正式形成后，才是一个健康的市场，集体建设用地建设租赁住房将推动房地产供给结构的革新。在成都知名地产策划人李绍华看来，集体建设用地建租赁住房，将打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局，“相当于土地市场打开了‘闸门’，真正实现了‘两条腿’走路。”
    近年来，拆迁越来越难，扩大国有住宅用地供应，难度也越来越大，由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健认为，在国有建设用地基础上修建租赁性住房，商家投资成本会非常高，而回报周期又很长，新政正好解决了目前市场的短板。
    集体建设用地建设租赁住房是否意味着 “小产权房”能打擦边球进入市场？业内人士指出，集体建设用地建租赁房与小产权房的差别在于，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。因此，《通知》强调，不得“以租代售”，明确规定集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。
    记者手记
    让集体建设用地更有价值
　　集体建设用地建设租赁住房在成都部分区域试点，能有效增加成都的租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。与此同时，此举还有助于拓展农村集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程，可谓一举多得。
    近年来，我省多项集体建设用地改革试点都取得了不错效果。集体经营性建设用地入市、宅基地退出与复垦、城乡建设用地增减挂钩等试点内容有效提高了村民的财产性收入，让集体建设用地变得更有价值。
    值得一提的是，在深度贫困地区，也有了一套行之有效的集体建设用地增值办法：城乡建设用地增减挂钩结余指标流转。从最早的县内流转到市内流转，再到如今的跨市流转和跨省流转，通江县、南江县、马边县和木里藏族自治县将上千亩集体建设用地结余指标流转给了成都市高新区、浙江省绍兴市越城区、浙江省嘉善县等地区。经过流转，曾经不值钱的贫困地区集体土地每亩价格飞涨至29.5万元，浙江给出的流转价格更是高达每亩72万元。指标流转既能够缓解经济发达地区建设用地不足，又解决了贫困地区脱贫攻坚“钱从哪里来”的问题，为农村新居建设、基础设施建设和扶贫产业发展等提供资金支持。
    如今，集体建设用地建设租赁房已开始试点，成都也规划了实施方案，试点效果如何，我们拭目以待。